Besser neu bauen oder umbauen? Eine Gegenüberstellung
Bringt ein Neubau oder ein Umbau Wunschvorstellungen von Wohnraum, Kosten und Nachhaltigkeit besser unter einen Hut?
Der Traum vom Eigenheim fängt immer mit dem Grundstück an. Oder doch nicht? Oft stehen auch fertige Häuser zum Verkauf. Was aber ist besser, ein leeres Grundstück zu erwerben, um darauf ein Haus zu errichten, ganz nach den eigenen Wünschen? Oder doch lieber ein bestehendes, eventuell älteres Haus kaufen und durch Umbauten den eigenen Bedürfnissen anpassen? Keine leichte Entscheidung. Zwei Architekten geben Rat.
Bei erhaltenswerten und unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden, wie bei diesem ehemaligen Heuerhaus im Tecklenburger Land, nördliches Westfalen, stellt sich die Frage nach Abriss und Neubau versus Umbau nicht. Das Büro Deeken Architekten hat den Bestand durch teilweisen Rückbau und behutsame, mit dem Denkmalschutz abgestimmte Modernisierung in zeitgemäßen Wohnraum verwandelt.
Das Grundstück – bebaut oder unbebaut?
Die alte Immobilienweisheit Lage, Lage, Lage hat beim Grundstückskauf oberste Priorität. „Die meisten Bauleute sehen zuerst die Lage des Grundstücks“, erzählt Sebastian Deeken. Ob mit oder ohne Haus interessiert beim Kauf nicht. Dabei stehen mittlerweile in Ballungszentren vor allem bebaute Grundstücke zum Verkauf. Nicht selten entscheiden sich Bauherren dann nicht wegen, sondern trotz eines vorhandenen Hauses zum Kauf.
Allerdings beobachtet Falke auch: „Wenn das Grundstück mit Haus sehr teuer ist, wünschen sich viele Bauherren den Erhalt des Hauses.“ Die Experten stimmen diesem Wunsch zu, wenn es die Substanz erlaubt und vor allem auch dann, wenn Bestandsschutz besteht. Denn es gibt zahlreiche bebaute Grundstücke, auf denen heute so nicht mehr gebaut werden dürfte. Dann stellt sich die Frage nach Abriss und Neubau nicht, dann ist der Umbau die einzige Möglichkeit, überhaupt etwas verändern zu können.
Mehr zu: Baugrundstück finden | Wann sich ein Umbau lohnt | 5 mal kostensparend umgebaut | Umbau-Projekte
Das Grundstück – bebaut oder unbebaut?
Die alte Immobilienweisheit Lage, Lage, Lage hat beim Grundstückskauf oberste Priorität. „Die meisten Bauleute sehen zuerst die Lage des Grundstücks“, erzählt Sebastian Deeken. Ob mit oder ohne Haus interessiert beim Kauf nicht. Dabei stehen mittlerweile in Ballungszentren vor allem bebaute Grundstücke zum Verkauf. Nicht selten entscheiden sich Bauherren dann nicht wegen, sondern trotz eines vorhandenen Hauses zum Kauf.
Allerdings beobachtet Falke auch: „Wenn das Grundstück mit Haus sehr teuer ist, wünschen sich viele Bauherren den Erhalt des Hauses.“ Die Experten stimmen diesem Wunsch zu, wenn es die Substanz erlaubt und vor allem auch dann, wenn Bestandsschutz besteht. Denn es gibt zahlreiche bebaute Grundstücke, auf denen heute so nicht mehr gebaut werden dürfte. Dann stellt sich die Frage nach Abriss und Neubau nicht, dann ist der Umbau die einzige Möglichkeit, überhaupt etwas verändern zu können.
Mehr zu: Baugrundstück finden | Wann sich ein Umbau lohnt | 5 mal kostensparend umgebaut | Umbau-Projekte
Bei diesem Haus am Starnberger See bestand maximaler Bestandsschutz. Die Frage eines Neubaus stellte sich nicht. Im Gegenteil mussten die Architekten von swa.studio beim Umbau genaustens darauf achten, nicht zu viel zurückzubauen, um den Bestandsschutz nicht zu gefährden.
Der Planungsprozess – Entscheidung vor Ort oder am Besprechungstisch?
Hinsichtlich der Planung unterscheiden sich Neubau und Umbau erheblich. „Viel wird beim Umbau vor Ort, am Objekt entschieden. Beim Neubau hingegen fallen die meisten Entscheidungen am Besprechungstisch“, stellt Falke fest. Nachvollziehbar, da bei einem Umbau schon sehr viel vorhanden ist, von dem vieles erst während der Baumaßnahmen zum Vorschein kommt.
„Ein Neubau ist wie ein weißes Blatt Papier, nur das Grundstück setzt Grenzen“, beschreibt Sebastian Deeken die Herausforderung. Bei einem Umbau dagegen ist dieses Blatt schon teilweise beschrieben, der Bestand hat Vorgaben gemacht. Dennoch ist auch bei einem Umbau oft mehr möglich, als Bauherren sich vorstellen können – Kompromissbereitschaft vorausgesetzt.
Der Planungsprozess – Entscheidung vor Ort oder am Besprechungstisch?
Hinsichtlich der Planung unterscheiden sich Neubau und Umbau erheblich. „Viel wird beim Umbau vor Ort, am Objekt entschieden. Beim Neubau hingegen fallen die meisten Entscheidungen am Besprechungstisch“, stellt Falke fest. Nachvollziehbar, da bei einem Umbau schon sehr viel vorhanden ist, von dem vieles erst während der Baumaßnahmen zum Vorschein kommt.
„Ein Neubau ist wie ein weißes Blatt Papier, nur das Grundstück setzt Grenzen“, beschreibt Sebastian Deeken die Herausforderung. Bei einem Umbau dagegen ist dieses Blatt schon teilweise beschrieben, der Bestand hat Vorgaben gemacht. Dennoch ist auch bei einem Umbau oft mehr möglich, als Bauherren sich vorstellen können – Kompromissbereitschaft vorausgesetzt.
In Münster hatte eine Familie ein Haus aus den Siebzigern gekauft und wollte es renovieren. Doch nach eingehender Begutachtung wurde entschieden: abreißen! Abriss, Neubau und Innenausbau realisierte das Architekten-Team der Raumfabrik in Rekordzeit von nur fünf Monaten. „Das Tempo hat uns wirklich beeindruckt“, staunt die Baufamilie noch heute.
Noch wichtiger als bei einem Neubau ist beim Umbau, dass die Bauherren gleich am Anfang des Projekts gesagt wird, was geht und was nicht, was sinnvoll ist und was es kostet, bestätigen die beiden Architekten. Eine einfache Übertragung eines Entwurfs für einen Neubau auf ein Bestandsgebäude geht allerdings nicht. Das musste Deeken auch einem Bauherrn erklären, der zunächst im Neubaugebiet bauen wollte, dann aber ein für ihn günstiger gelegenes, bebautes Grundstück gefunden hatte. Der Architekt konnte ihn davon überzeugen, den gut erhaltenen Bestand wie einen Rohbau zu nutzen und darin ein neues Raumprogramm zu entwickeln.
Noch wichtiger als bei einem Neubau ist beim Umbau, dass die Bauherren gleich am Anfang des Projekts gesagt wird, was geht und was nicht, was sinnvoll ist und was es kostet, bestätigen die beiden Architekten. Eine einfache Übertragung eines Entwurfs für einen Neubau auf ein Bestandsgebäude geht allerdings nicht. Das musste Deeken auch einem Bauherrn erklären, der zunächst im Neubaugebiet bauen wollte, dann aber ein für ihn günstiger gelegenes, bebautes Grundstück gefunden hatte. Der Architekt konnte ihn davon überzeugen, den gut erhaltenen Bestand wie einen Rohbau zu nutzen und darin ein neues Raumprogramm zu entwickeln.
Beim Umbau eines Bungalows aus den 1950er-Jahren haben Ferreira Verfürth die Decke angehoben, um den gewünschten loftartigen Stil zu realisieren und auf einer eingezogenen Ebene zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.
Die Werthaltigkeit
Ob ein Haus die Kosten tatsächlich in seinem Wert widerspiegelt, zeigt sich meist erst bei seinem Verkauf. Banken und Käufer haben meist mehr Vertrauen in neu gebaute Häuser als in bereits einmal umgebaute. Daher ist der Wiederverkaufswert bei einem Neubau meist höher, wie Falke betont. „Ein Haus sollte verkauft werden können und damit für folgende Generationen zur Verfügung stehen. Dafür muss es sich verändern können“, bekräftigt Deeken, der dies auch unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit sieht.
Ausgefallene Wünsche sind bei der Gestaltung dadurch keineswegs ausgeschlossen. Nur muss bei der Planung mit bedacht werden, wie Räume und Gegebenheiten später auch anders genutzt werden könnten. Der Wert eines alten Hauses kann durch einen Umbau auch gesteigert werden, etwa indem Schäden behoben werden. Doch auch die Neuordnung des Grundrisses oder das Herausarbeiten ursprünglich guter Architektur gehören dazu. „Ein Haus mit Mehrwert zu schaffen, liegt in der Hand des Gestalters. Da gilt es, sich auf das alte Haus einzulassen“, bestätigt Falke. Dass Schadstoffe beim Umbau beseitigt und ökologische Materialien verwendet werden, stellt sich mittlerweile als Selbstverständlichkeit dar.
Die Werthaltigkeit
Ob ein Haus die Kosten tatsächlich in seinem Wert widerspiegelt, zeigt sich meist erst bei seinem Verkauf. Banken und Käufer haben meist mehr Vertrauen in neu gebaute Häuser als in bereits einmal umgebaute. Daher ist der Wiederverkaufswert bei einem Neubau meist höher, wie Falke betont. „Ein Haus sollte verkauft werden können und damit für folgende Generationen zur Verfügung stehen. Dafür muss es sich verändern können“, bekräftigt Deeken, der dies auch unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit sieht.
Ausgefallene Wünsche sind bei der Gestaltung dadurch keineswegs ausgeschlossen. Nur muss bei der Planung mit bedacht werden, wie Räume und Gegebenheiten später auch anders genutzt werden könnten. Der Wert eines alten Hauses kann durch einen Umbau auch gesteigert werden, etwa indem Schäden behoben werden. Doch auch die Neuordnung des Grundrisses oder das Herausarbeiten ursprünglich guter Architektur gehören dazu. „Ein Haus mit Mehrwert zu schaffen, liegt in der Hand des Gestalters. Da gilt es, sich auf das alte Haus einzulassen“, bestätigt Falke. Dass Schadstoffe beim Umbau beseitigt und ökologische Materialien verwendet werden, stellt sich mittlerweile als Selbstverständlichkeit dar.
In Köln-Rodenkirchen hatten die Bauherren ein Siedlungshaus gekauft und dann Architekt Martin Falke gebeten, es umzubauen. Der Architekt sah bei der Besichtigung sofort, dass die Bausubstanz viel zu schlecht war und sich ein Umbau nicht lohnte. Ein Abriss war unvermeidlich, der Neubau freut die Bauherren umso mehr.
Die Kosten – Was ist günstiger?
Bauen ist teuer. Aufgrund der Kosten ein altes Haus umzubauen statt ein neues zu errichten, bringt meist aber keine Ersparnis. „Die Baukosten sind die gleichen“, konstatiert Falke. Zumal bei einem Umbau häufig Überraschungen zum Vorschein kommen, für die Bauherren Rücklagen in Höhe von etwa dreißig Prozent der Gesamtkosten reservieren sollten.
„Ein Umbau lohnt sich, wenn das Potenzial da ist. Den Bestand zu nutzen, statt einen neuen Rohbau zu errichten, spart im Gesamtbudget etwa fünfzehn Prozent der Baukosten“, so Martin Falke. Mit einem trockenen Bestandskeller liegt der Wert eventuell noch etwas höher, mit einem feuchten hingegen definitiv niedriger. „Umbaukosten hängen immer stark vom Bestand ab und sind sehr individuell“, fasst Sebastian Deeken zusammen.
Die Kosten – Was ist günstiger?
Bauen ist teuer. Aufgrund der Kosten ein altes Haus umzubauen statt ein neues zu errichten, bringt meist aber keine Ersparnis. „Die Baukosten sind die gleichen“, konstatiert Falke. Zumal bei einem Umbau häufig Überraschungen zum Vorschein kommen, für die Bauherren Rücklagen in Höhe von etwa dreißig Prozent der Gesamtkosten reservieren sollten.
„Ein Umbau lohnt sich, wenn das Potenzial da ist. Den Bestand zu nutzen, statt einen neuen Rohbau zu errichten, spart im Gesamtbudget etwa fünfzehn Prozent der Baukosten“, so Martin Falke. Mit einem trockenen Bestandskeller liegt der Wert eventuell noch etwas höher, mit einem feuchten hingegen definitiv niedriger. „Umbaukosten hängen immer stark vom Bestand ab und sind sehr individuell“, fasst Sebastian Deeken zusammen.
Ein abschließender Tipp beider Architekten
Von Anfang an einen Architekten in die Entscheidung einbeziehen! Vor Ort kann der Experte sich ein Bild vom Grundstück und gegebenenfalls dem Bestand machen und direkt zu Planung, Umbaurahmen, Umsetzbarkeit, Brandschutz und Umbaukosten Aussagen treffen, die für die Kaufentscheidung wesentlich sind. Die Kosten für einen solchen Termin hängen vom Honorar des Architekten ab, sind aber mit ein bis zwei Stundensätzen durchaus überschaubar.
Finden Sie hier einen Architekten im Houzz-Netzwerk
Standen Sie schon mal vor dem Konflikt umbauen oder neu bauen? Wir freuen uns auf Ihre Kommentare!
Von Anfang an einen Architekten in die Entscheidung einbeziehen! Vor Ort kann der Experte sich ein Bild vom Grundstück und gegebenenfalls dem Bestand machen und direkt zu Planung, Umbaurahmen, Umsetzbarkeit, Brandschutz und Umbaukosten Aussagen treffen, die für die Kaufentscheidung wesentlich sind. Die Kosten für einen solchen Termin hängen vom Honorar des Architekten ab, sind aber mit ein bis zwei Stundensätzen durchaus überschaubar.
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Für den Laien scheint es einleuchtend, dass ein Neubau mehr Gestaltungsspielraum bietet als ein Umbau. Doch was sagen die Experten dazu? „Ambitionierte Vorstellungen davon, wie der Wohnraum aussehen soll, lassen sich mit einem Umbau oft nicht realisieren“, erklärt Architekt Martin Falke.
Der Wohnraum lässt sich in einem Bestandsgebäude nicht beliebig erweitern. Ist die Raumhöhe nur zwei Meter zwanzig, kann sie nicht eben mal auf zwei Meter achtzig angehoben werden. Bei einem Neubau hingegen lassen sich konkrete Vorstellungen, zum Beispiel die Wohnraumhöhe, verwirklichen. Doch auch die komplette Transformation des Bestands ist möglich, wie Architekt Sebastian Deeken aufzeigt. „Der Reiz bei einem Umbau liegt darin, Altes ins Verhältnis zu Modernem zu setzen“, sind sich die beiden Architekten einig.