alex_ita

Ristrutturazione negozio - cosa non deve mancare

Alessio P
2 May 2019

Buongiorno,

vorrei ristrutturare un negozio al piano terra, spazio totale 120 mq (10*10), sulla strada, con parcheggi antistanti. E' un locale molto vecchio, quindi va rifatto tutto a partire dagli impianti.

Quali sono gli elementi che si devono considerare e che non devono mai mancare quando si ristruttura un locale per uso commerciale (da affittare).

Grazie in anticipo per i pareri e consigli.

Comments (17)

  • PRO
    michele volpi - studio interior design

    Molto dipende dalla sua disposizione d'uso ipotetica. o per la quale vorrai offrirlo. Se per esempio volessi proporlo come eventuale ristorante, avrà necessità di una canna fumaria e dovrebbe essere suddivisibile facilmente come zone di lavoro, provvisto di vari ingressi per i clienti e personale. Se si tratta si un locali offerto per un uso più generico, come per esempio un negozio di abbigliamento, mi preoccuperei di prevedere dei bagni a norma, meglio se con l'accesso garantito per i disabili, indipendentemente dalla sua necessità. L'impianto elettrico dovrà essere fatto a norma, ma dato che non sai ancora a chi può interessare, mi limiterei ad un impianto generico , con molte predisposizioni per la sua successiva modifica, come per esempio prevedere molte prese e soprattutto la possibilità di passare gli impianti a soffitto, magari nascondendolo successivamente con un contro soffitto se l'altezza lo permette . Altra cosa importante l'impianto idraulico e la predisposizione da subito per un impianto di condizionamento, prevedendo anche l'eventuale posizionamento delle macchine da posizionare all'esterno.

    Alessio P thanked michele volpi - studio interior design
  • PRO
    Andrea Pacciani Architetto

    Ti consiglio di metterlo sul mercato così com'è e di ristrutturarlo con le esigenze dell'affittuario; meglio se riesci anche a trovare un accordo per cui lui faccia le opere in conto affitto: ti troverai così un po' di mensilità pagate anticipate in lavori. Questo approccio ti consente anche già di valutare la solidità economico finanziaria del tuo inquilino e risparmiare fiscalmente sull'importo dei lavori in conto affitto; il tutto va blindato in un contratto che i tuoi tecnici sapranno prepararti

    Alessio P thanked Andrea Pacciani Architetto
  • Alessio P

    @ Andrea Pacciani Architetto Grazie per il commento. In questo caso non si rischia di disincentivare un potenziale interessato visti i tempi previsti per la ristrutturazione? Inoltre, chi cerca una location per una nuova attivita', cerca di tenere il piu' basso possibile i costi della location


  • PRO
    Andrea Pacciani Architetto

    A meno che uno non apra un'attività molto semplice, ormai ognuno allestisce gli spazi in maniera personalizzata spesso adattando soluzioni standardizzate che tu non puoi anticipare nelle scelte; aldilà di consolidamenti strutturali se necessari non fare impianti nè finiture che inevitabilmente sarebbero da riadattare... I tempi di ingresso dipenderanno dall'affittuario che farà i lavori più velocemente possibile perchè il contratto è già iniziato. Chi cerca una location guarda la posizione e la dimensione del locale, non è certo lo stato delle finiture che gli interessa; commercialmente è meglio che glielo lasci immaginare come lo vuole lui piuttosto che cercare di imporgli finiture ed impianti appena fatti che non val la pena riadattare di cui lui si deve accontentare

  • PRO
    Caterina Martini

    concordo con Andrea Pacciani Architetto : In genere chi deve avviare un'attività commerciale ha le idee chiare su che tipo di impianti, spazi e immagine debba avere il proprio locale e difficilmente la ristrutturazione che tu farai, qualsiasi essa sia, potra andare bene per chi entrerà. Quindi anche secondo me ti conviene mettere sul mercato l'immobile così come è oppure fare giusto il minimo sindacale per renderlo abitabile qualora non lo sia (ma anche realizzare un bagno può essere rischioso se ancora non sai il tipo di attività che potrebbe essere insediata (per esempio, se realizzi il bagno per un negozio e il locale dovesse poi essere richiesto per un bar o ristorante, rischi che debba essere rifatto / spostato ecc...). Potresti commissionare solo una fattibilità (cioè avere le idee chiare su dove siano gli scarichi, dove possa essere posizionato il macchinario del condizionamento, quali vincoli strutturali o impiantistici ci sono ecc... in modo tale che di fronte a possibili interessati tu possa fornire informazioni precise su cosa possano o non possano fare.

    Alessio P thanked Caterina Martini
  • Alessio P

    grazie Andrea Pacciani Architetto e Caterina Martini per i chiarimenti.


    Quindi quali tra i seguenti lavori, secondo voi, posso iniziare a fare senza dover rischiare di rifarli in un secondo momento o farli inutilmente per via del tipo di attivita' che si insediera' poi:

    - rimozione degli impianti esistenti non a norma

    - rimozione rivestimenti e pavimenti compreso massetto

    - nuovo impianto elettrico

    - nuovo impianto riscaldamento (pompe di calore)

    - picozzatura intonaco, ripristini e rasature

    -sostituzione dei serramenti (compreso saracinesca)

    - nuovi pavimenti

    - tinteggiature finali.


  • PRO
    Donato Iannece

    Senza sapere che tipo di attività ci andrà dentro diventa difficile sapere cosa puoi già iniziare a fare. Anche la sola rimozioni dei pavimenti io non la farei ad esempio: perchè rimuoverli quando possono semplicemente essere tagliati per il passaggio dei nuovi impianti e usati come base per la nuova pavimentazione dove non devi eseguire opere? L'ideale sarebbe appunto trovare un acquirente e capire in primis la destinazione finale che avrà l'immobile, così rischi solo di fare opere che poi dovranno essere nuovamente rifatte e buttare via soldi inutilmente.

  • PRO
    Caterina Martini

    esatto. non fare assolutamente nulla. al massimo gli infissi, ma anche in questo caso dipende dal tipo di immobile (cioè se ci possono essere diverse alternative o se sono vincolati). chi avvia un'attività commerciale in genere ha le idee molto chiare sui propri requisiti. difficilissimo azzeccare una ristrutturazione, anche minima. lascia stare!

  • PRO
    Andrea Pacciani Architetto

    se il tuo problema è che si presenta male visto da strada, copri la vetrina internamente con una carta omogenea che oscura la vista e stacca tutte le utenze soprattutto se gli impianti sono obsoleti

  • stefaniasasso61

    ancora una volta mi intrometto senza essere PRO.... un mio locale di famiglia, deceduto il gestore dell'esercizio è rimasto chiuso, vedendolo chiuso mi è stato chiesto da una fioraia che si è ristrutturata il negozio con vasche, impianto idraulico per le vasche e altri arredi come voleva lei e come le servivano ma io non ho fatto alcun lavoro salvo il bagno un anno dopo per una perdita e quello a mie spese , da macelleria è diventata fioreria ma si è fatta tutto lei !

    Senta i PRO non faccia nulla altrimenti rischia di spendere 2 volte !!!!

  • Alessio P
    Grazie mille per tutti i preziosi pareri e consigli.
    A questo punto mi sorgono tre domande:
    1) se i costi totali di ristrutturazione ammontano a 100, come si dividono tra proprietario e locatore?
    2) ci sono determinati/specifici lavori he solitamente sono soliti essere a carico del proprietario e altri al locatore?
    3) come si e' soliti comportarsi con i costi a carico del locatore: che percentuale di questi si detrae dall'affitto (su quanti anni si spalma) e quanti sono semplicemente a suo carico?
  • PRO
    Caterina Martini

    Si tratta di accordi tra privati, però se tu affitti un locale ad uso commerciale, per prendere un affitto pieno in teoria dovresti fare a tue spese i lavori che lo rendono a norma per questo uso (impianti a norma, riscaldamento, serviio igienico presente ecc...). Gli abbellimenti o gli adattamenti alla specifica attività potrebbero essere a carico di chi lo prende. Oppure puoi fare fare tutto a lui, concordando il preventivo e poi scalando dall'affitto.. ci sono diverse formule..

    Alessio P thanked Caterina Martini
  • Stefania Sasso

    Rivolgiti al commercialista che cosa puoi detrarre che cosa devi pagare tu cosa ti conviene ecc cosa conviene a tutti e due conta che hai imu irpef ecc e multe se non tornano i conti per cui.ormai si.viaggia col numero del commercialista tra i primi sulla rubrica.

  • Stefania Sasso

    Scusi il tu buona cosa che non venda e che abbia voglia di fare !!!!

  • PRO
    D3 architetti associati

    buongiorno, si tratta di un negozio a Milano? abbiamo dei clienti che cercano..

    potremmo darvi un aiuto anche dal punto di vista progettuale/lavori..

    www.d3architetti.it

    grazie


  • PRO
    D3 architetti associati

    le proporrei un incontro conoscitivo nel nostro studio.

    lascio i miei riferimenti personali 339.2907114

    radice@d3architetti.it

    grazie